Признание сделки недействительной

Признание сделки недействительной, совершенной под влиянием обмана

Если Вы стали жертвой обмана Вам необходимо обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной на основании ст. 179 ГК РФ.

В соответствии со ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обман предполагает поведение субъекта, которое: во-первых, заключается в сообщении ложных сведений (умолчании о существенных фактах), и, во-вторых, в результате создает у контрагента не соответствующее действительности представление об обстоятельствах, влияющих на решение о совершении сделки.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, что сторона знала об обмане, если виновное лицо содействовало в совершении обмана.

Если квартира уже была перепродана несколько раз, наряду с требованием о признании сделки недействительной, заявляются требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Вопрос о способе возврата имущества, если оно уже отчуждено третьим лицам был предметом исследования КС РФ в Постановлении от 21.04.2003 года № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, и других граждан». Следуя позиции Конституционного Суда РФ, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю, каковым может стать третье лицо, приобретшее квартиру, с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения иска об истребовании имущества, если для этого имеются основания, предусмотренные статьей 302 ГК РФ.

В п.34 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010г. «О некоторых во­просах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отмечает­ся, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отноше­ний, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит раз­решению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. При этом далее подчеркивается, что спор о возврате имущества собственнику подлежит раз­решению по правилам ст. 301, 302 ГК РФ именно в тех случаях, когда между лицами от­сутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недейст­вительности сделки. 

Кроме того, в соответствии с п.35 вышеуказанного Постановления «если имущест­во приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обра­титься с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительны­ми сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст. 301, 302 ГК РФ». Таким образом, к отношениям между собственником имущества и незаконным владель­цем имущества при отсутствии между ними каких-либо договорных отношений или от­ношений, связанных с последствиями недействительности сделки, по поводу истребуемо­го имущества применяются нормы о виндикации. 

При истребовании имущества по виндикационным искам правовое значение имеет добросовестность приобретения имущества лицом, который к моменту спора является его владельцем.

Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества ..в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 октября 2014 г.,  судам разъяснено, что  разрешая вопрос о добросовестности приобретателя необходимо учитывать, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т.д.

При этом суды исследуют вопросы, связанные с возмездностью приобретения квартиры по сделке, отвечающей признакам действительной сделки, наличием обременений, включая наложенный арест, выясняют, производил ли гражданин, полагающий себя добросовестным приобретателем, осмотр жилого помещения до его приобретения, иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела.

Суды исходят из того, что о добросовестности приобретателя может, в частности, свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

 Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 35 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010г. «О некоторых во­просах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что в случае если имущество приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении сделок следует иметь в виду правила, установленные ст. 301, 302 ГК РФ. То есть в данном случае будет применяться срок исковой давности применительно к правоотношениям связанным с виндикацией. Аналогичная ситуация рассмотрена в Определении кассационной инстанции Московского городского суда от 24 марта 2014 г. № 4г/3-2178/14.

 

Как показывает сложившаяся правоприменительная практика доказать недействительность сделки под влиянием обмана будет проще, если у Вас возбуждено уголовное дело по факту мошеннических действий в отношении Вашей квартиры. Поэтому если Вы стали жертвой обмана, обращайтесь в правоохранительные органы и добивайтесь возбуждения уголовного дела по ст. 159 УК РФ и далее с иском в суд, чтобы не истекли сроки исковой давности.

Признание недействительной сделки нарушающей требования закона или иного правового акта.

Если отчуждение права собственности произошло в результате подделки документов, Вам необходимо обратиться в суд с исковыми требованиями о признании сделки недействительной на основании ст. 168 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1, ч.2  ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.  Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Доказать подделку документа можно почерковедческой экспертизой, которая будет основным доказательством, подтверждающим недействительность сделки.

Уголовная ответственность за подделку документов предусмотрена ст. 327 УК РФ. Поэтому необходимо подать заявление о возбуждении уголовного дела. Когда в рамках уголовного дела будет проведена экспертиза, потерпевший вправе знакомиться с результатами экспертизы.  Вы можете взять копию экспертизы, которая будет являться доказательством недействительности сделки и предъявить иск в суд.

Можно также провести экспертизу в рамках гражданско-правового судопроизводства.

По данным спорам также необходимо верно определить является эта сделка оспоримой или ничтожной. От этого будут зависеть сроки исковой давности. Ничтожной является та сделка, которая нарушает публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, Так, например, если по поддельному документу была продана квартира, в которой были зарегистрированы несовершеннолетние, или лицо, обладающие правом бессрочного пользования квартирой, то можно говорить о ничтожности сделки. Если в договоре была подделана подпись законного собственника квартиры, и произошло отчуждение права собственности, то сделка оспоримая. Законный собственник может обратиться с иском в суд в течение года с того момента как узнал, что отчуждение права собственности произошло по подложному документу.

Признание недействительной кабальной сделки.

Если вследствие стечения тяжелых жизненных обстоятельств собственник квартиры поддался воздействию рейдерского захвата жилья  и заключил сделку на крайне невыгодных условиях, такая сделка может быть признана недействительной по основаниям ч.3 ст. 179 ГК РФ.

Согласно ч. 3 ст. 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

 Исходя из трактовки закона, кабальной является такая сделка, которая заключается вследствие стечения тяжелых обстоятельств. То есть наступление тяжелых жизненных обстоятельств не зависит от действий или бездействий истца. К таким обстоятельствам могут быть отнесены, например, тяжелая болезнь самого собственника жилья или его близких родственников, когда возникает срочная потребность в операции или приобретения дорогостоящих лекарств.

Если в договоре купли-продажи будет указана цена квартиры значительно ниже рыночной, а также суду будут представлены доказательства стечения тяжелых жизненных обстоятельств, у лица, потерявшего квартиру, есть шанс признать сделку кабальной и вернуть права собственности на нее.

 

Признание недействительной сделки, заключенной под влиянием насилия или угроз

 

Такая ситуация возможна в случае с захватом квартиры с помощью «профессиональных соседей». Рейдеры вынуждают заключить сделку с квартирой путем психологического или физического давления. Добровольное волеизъявление потерпевшего на заключение сделки в таком случае отсутствует, поэтому это недействительная сделка.

В соответствии с ч.1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Доказательствами применения насилия или угроз могут быть свидетельские показания, медицинские документы, с зафиксированными телесными повреждениями, другие доказательства, подтверждающие насилие или угрозы.

Часть 1 ст. 179 ГК РФ коррелируется со ст. 179 УК РФ, по которой существует уголовная ответственность за принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения под угрозой применения насилия, уничтожения или повреждения чужого имущества, а равно распространения сведений, которые могут причинить существенный вред правам и законным интересам потерпевшего или его близких, при отсутствии признаков вымогательства. Поэтому хорошим доказательством будет постановление о возбуждении уголовного дела по этой статье УК РФ.

 

Признание недействительной притворной сделки.  

 

В случае, когда вместо договора займа под залог недвижимости рейдеры убедили законного собственника квартиры заключить договор купли-продажи квартиры, необходимо обращаться в суд с иском о признании сделки притворной.

В соответствии с ч.2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила

По основанию притворности признается та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает волю всех участников сделки. Намерение одного участника сделки на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны иметь общую цель при достижении согласия по всем существенным условиям этой сделки.

В  случае удовлетворения исковых требований суд признает договор купли-продажи квартиры договором займа. Доказать на практике обстоятельства притворности сделки достаточно  сложно, но возможно. Здесь можно представить суду все документы, которые рейдеры Вам подписывали, убеждая Вас заключить этот договор: долговые расписки на сумму, указанную в договоре, Договор обратного выкупа (этот договор законом не предусмотрен, однако мошенники пользуются этим самостоятельно придуманным ими термином), предварительный договор купли-продажи квартиры с теми же лицами, что и в оспариваемом договоре.

Согласно ч.1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.