Проверка юридической чистоты сделки

 

«Купил квартиру, а в ней оказался зарегистрирован человек с правом бессрочного пользования. Покупал через риелтора (организацию). По собранным риелтором справкам, зарегистрированных в квартире не было. Что я могу сделать в настоящее время?».

«Здравствуйте. Помогите разобраться. Купил квартиру (есть договор купли-продажи), где собственником я один. Купил ее у продавца (частное лицо) через риелтора. Квартира ему была передана по очереди администрацией города. Прожив в квартире три месяца, пришла квитанция на оплату на двух человек. При разбирательстве выяснилось, что есть еще лицевой и человек умер. До этого момента квитанции приходили на меня одного. В едином расчетном мне сказали, что счет удалить такой возможности пока нет. Квартира куплена по ипотеке. Как мне быть???»

«Добрый день! Купил квартиру. Через год после покупки пришла повестка в суд. Оказалось, что пять лет назад при приватизации квартиры не были учтены права бывшего мужа продавца квартиры, который находился в местах лишения свободы и в связи с этим был снят с регистрационного учета. Помогите найти юриста, чтобы выиграть дело».

Все это реальные истории, и их огромное количество. Такими рассказами пестрят консультационные колонки известных СМИ, юридические форумы, суды завалены делами о недействительности сделок, снятии с регистрационного учета, выселении. За каждой историей миллионы потраченных денег, масса исковерканных судеб, боль и слезы.

Как избежать подобных ситуаций? Как не попасть в историю, которая заставит тратить время, деньги, нервы, а решения проблемы может так и не оказаться? При покупке квартиры существует множество подводных камней, о которых простой обыватель не может знать, и которые могут осложнить его жизнь в будущем. От всех проблем в будущем  застраховаться невозможно, но можно максимально снизить риски.

Когда Вы сталкиваетесь с куплей-продажей квартиры, Вы часто слышите понятие: «проверка юридической чистоты сделки» или «проверка юридической чистоты квартиры». И, в общем, всем понятно, что это определенные юридические действия, которые направлены во избежание описанных выше и подобных ситуаций. Но какие действия по проверке этой самой «чистоты» фактически предпринимают и что можно узнать с их помощью .

1.       Проверка правоустанавливающих документов.

Вы подобрали квартиру, которая отвечает всем Вашим требованиям. Месторасположение, количество комнат, количество квадратных метров, отдаленность транспорта и наличие инфраструктуры Вас полностью устраивает. С чего начать проверку квартиры? Безусловно, с правоустанавливающих документов. Первое, что Вы спрашиваете у Продавца – это основания, по которым эта квартира оказалась в собственности у Продавца. Это может быть договор купли-продажи, договор дарения, договор ренты, соглашение о разделе совместно нажитого имущества, судебное решение, на основании которого квартира отошла к нему в собственность, договор передачи квартиры в собственность в порядке приватизации, договор участия в долевом строительстве, инвестиционный договор, завещание, соглашение о разделе наследственного имущества, свидетельство о праве на наследство по закону. При этом переход права собственности к Покупателю должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке, то есть к каждому договору и свидетельству, перечисленному выше должно прилагаться свидетельство о регистрации права собственности на эту квартиру, в которой должно быть указано основание возникновения права собственности. Проверив эти документы, Вы удостоверяетесь, что Покупатель является собственником квартиры и имеет право ее Вам продать.

Данные по предоставленным документам нужно сравнить с данными ЕГРП (Единого государственного реестра прав), для этого нужно запросить выписку в МФЦ (многофункциональном центре предоставления государственных услуг). Она называется Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая выдается Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Из нее Вы узнаете о зарегистрированных правах на эту квартиру. Эти сведения являются доступными для всех. Вы можете сделать этот запрос самостоятельно, оплатив предварительно государственную пошлину. Сделать это также можно на сайте: rosreestr.ru. На этом же сайте Вы можете запросить и дополнительную информацию о квартире в режиме online, такие, как кадастровая стоимость квартиры, ее кадастровый номер, дата постановки на кадастровый учет. Эти сведения предоставляются бесплатно и сразу же после сделанного на сайте запроса.

Одновременно с документами на квартиру не помешает проверить и личность самого Продавца. Проверьте паспортные данные Продавца и сравните их с данными, указанными в правоустанавливающих документах на квартиру. Если все данные совпадают, то все в порядке. Если нет, нужно поинтересоваться, когда Продавец менял паспорт и в связи с чем. В паспорте должны быть указаны сведения о ранее выданных паспортах. Если паспорт менялся в связи с возрастом, это нормально. Если же паспорт был утерян или заменен в связи с его порчей, можно включить бдительность и проверить эти данные в УФМС. Бывают случаи, когда квартиру продают по подложному паспорту, при этом самостоятельно определить подделку документа невозможно.

2.       Проверка юридического прошлого квартиры.

Следующий этап – проверка юридического прошлого квартиры. Что это значит? На момент продажи квартира может иметь одного или нескольких Продавцов, которые готовы Вам продать квартиру. В квартире на момент продажи могут отсутствовать зарегистрированные права третьих лиц. Однако это не значит, что их не может быть вовсе. Потребуйте у Продавца предоставить расширенную (архивную) выписку, чтобы узнать данные о предыдущих зарегистрированных (прописанных) лицах, а также данные о временно выписанных (ушедших в армию, находящихся в местах лишения свободы или в лечебных учреждениях). Эти сведения дадут Вам общую картину о том, кто был зарегистрирован в квартире, когда снят с регистрационного учета и в связи с чем. Не стесняйтесь спрашивать у Продавца, кто эти лица, кем они приходятся им и куда они переехали, обеспечены ли они жильем на данный момент, не было ли с ними спорных ситуаций по вопросам снятия с регистрационного учета. Если в квартире были зарегистрированы несовершеннолетние лица, не мешало бы проверить участие органов опеки и попечительства при вопросе смены ими места жительства.

Также следует обратить внимание на то, сколько раз и как часто менялись собственники квартиры. Частая смена собственников за небольшой промежуток времени требует дополнительной проверки. Поинтересуйтесь, почему квартира несколько раз перепродавалась, если  Продавец приобрел квартиру в собственность недавно, то в связи с чем он ее продает. В этом нет ничего противозаконного, так как многие инвестируют в недвижимость. Однако если ответы Продавца вызывают сомнения, дополнительную проверку предыдущих собственников провести следует. Если Продавец приобрел квартиру по договору дарения, стоит поинтересоваться, является ли Даритель его родственником, если нет, то, скорее всего, была совершена притворная сделка и такие сделки часто являются предметом судебного спора.  

3.       Проверка квартиры на правопритязания третьих лиц.

Если в квартире зарегистрированы третьи лица, не стоит успокаиваться на том, что в Договор купли-продажи будет включен пункт о том, что все зарегистрированные лица обязуются сняться с регистрационного учета в установленный срок. Не поленитесь пообщаться лично с этими лицами и выяснить самостоятельно, как они относятся к тому, что будут сняты с регистрационного учета, и куда они будут переселяться. Если встретиться с ними возможности нет, требуйте у Продавца, чтобы на момент сделки квартира была свободна от зарегистрированных и проживающих в ней лиц, в том числе и временно проживающих. Вы должны знать, что если в квартире останется зарегистрированное лицо, у кого имеется право бессрочного пользования квартирой (такое право, например, возникает при отказе от приватизации с сохранением права проживания в квартире), снять его с регистрационного учета Вы не сможете даже в судебном порядке.

Также необходимо знать, что если квартира сдана в аренду, переход права собственности на сданное в аренду имущество не будет основанием для изменения или расторжения договора аренды. Если Вы приобретете квартиру, которая будет сдана в аренду, Вам придется ждать либо окончания срока договора, либо (если договор бессрочный) три месяца с момента направления предупреждения о расторжении договора. При этом арендатор будет иметь преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, в том случае, если Вы захотите сдавать эту квартиру в аренду и дальше.

4.       Проверка квартиры на отсутствие незаконной перепланировки.

Если при  осмотре квартиры Вы увидели, что ее планировка отличается от типичной, то стоит проверить была ли оформлена перепланировка в установленном законом порядке. По закону собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. То есть, если Вы купили квартиру с несогласованной перепланировкой, то контролирующие органы могут обязать Вас привести ее в прежнее состояние.

Если перепланировка была согласована, то у Продавца будет в наличии АКТ о завершенном переустройстве и (или) перепланировке жилого/ нежилого помещения в жилом доме, составленный Мосжилинспекцией и в техническом паспорте все изменения в планировке будут учтены. Кроме того, в свидетельство о праве собственности на квартиру будут внесены изменения по общей площади, жилой или нежилой, если в результате перепланировки они изменились.

5.       Проверка квартиры на отсутствие задолженности перед обслуживающими организациями.

 Если на лицевом счете Управляющей компании имеется задолженность за пользование коммунальными услугами, накопленная предыдущими собственниками и пользователями квартиры, взыскать ее в судебном порядке с Вас  у УК правовых оснований нет. Однако, если Вы покупаете квартиру с такими долгами будьте готовы, что в квитанции на оплату эта сумма всегда будет фигурировать. Кроме того, Управляющая компания будет периодически направлять Вам претензии с требованием об оплате этой задолженности. Если имеется задолженность за электроэнергию, энергосбытовая организация будет периодически направлять Вам требования на оплату этой задолженности и может отключить подачу электроэнергии в квартиру. Вы, конечно, сможете обжаловать эти действия и будете правы. Но лучше покупать квартиру без долгов. Потребуйте у Продавца справку об отсутствии задолженности за предоставляемые услуги. Такая справка лишней не будет.

 6.       Проверка дееспособности продавца квартиры.

 Сделка, совершенная лицом, который не понимает значения своих действий или не может руководить ими, является ничтожной сделкой, она не создает юридических последствий. Если поведение Продавца показалось Вам странным или по его внешнему виду или по сведению посторонних лиц стало известно, что он злоупотребляет алкоголем или употребляет наркотики, обязательно требуйте, чтобы он предоставил Вам справку из психоневрологического и наркологического диспансеров, в которой будет подтверждена дееспособность Продавца. Если же Продавец является недееспособным, то для сделки будет необходимо получить разрешение органов опеки  и попечительства.  

 7.       Проверка квартиры на наличие (отсутствие) обременений.

 Чтобы избежать проблем при совершении сделки, нужно проверить квартиру на отсутствие обременений (ограничение права). Квартира может быть обременена: ипотекой,  рентой с пожизненным содержанием; арестом; арендой (наймом); опекой. Любое из обременений окажется препятствием для регистрации перехода права собственности на квартиру. Поэтому до внесения аванса необходимо узнать, не наложены ли ограничения на предмет сделки. Такие сведения содержатся в выписке из ЕГРП в графе: «Ограничение (обременение) права».

 8.       Проверка квартиры на отсутствие судебных споров.

 Даже если по документам все «чисто» и Продавец дееспособный, не помешает заглянуть на сайт районного суда по месту нахождения квартиры и проверить, не имеется ли судебных споров по покупаемой квартире или принятых судебных решений. Наличие судебного спора может стать серьезной неприятностью в будущем.

 9.       Проверка «юридической чистоты» новостройки.   

 Покупка новостройки освобождает от всех основных рисков, которые встречаются при продаже вторичного жилья. Но и здесь необходимо провести проверку для того, чтобы не остаться без квартиры и без денег. Истории с обманутыми дольщиками известны всем. Самым защищенным способом приобретения квартиры от Застройщика является Договор долевого участия. Также новостройки приобретают по инвестиционному договору.

 От Застройщика требуем следующие документы: оформленного в соответствии с законом разрешение на строительство (проверить действительность наличия выдачи данного разрешения на сайте  Мосгосстройнадзора); документ, подтверждающий оформленные права на земельный участок (свидетельство о праве собственности; договор аренды земельного участка; договор субаренды земельного участка;  в редких случаях договор безвозмездного срочного пользования); проектную декларацию.

 Нужно проверить застройщика и строящийся объект. В интернете можно посмотреть «Реестр проблемных застройщиков» и «Перечень проблемных объектов», а также «Перечень застройщиков, работающих по 214-ФЗ и представляющих в Москомстройинвест отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением средств участников долевого строительства». Также в интернете нужно посмотреть сайт организации-застройщика, отзывы об этой организации, отсутствие судебных споров по объектам строительства.

 Не помешает проверить правоспособность застройщика, а также посредников, если договор заключается не напрямую с застройщиком. Для этого запрашиваем выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ); учредительные документы; для полномочия лица, которое имеет право заключать от имени общества договоры либо выдавать доверенности -протокол общего собрания акционеров/участников (или выписка из него) об избрании единоличного исполнительного органа.

 Проверить финансовое состояние застройщика (посредников) можно изучив баланс и отчет о прибылях и убытках. Данные документы должен предоставить по Вашему требованию застройщик. На сайте Федеральной налоговой службы, на сайте Арбитражного суда можно проверить на наличие (отсутствие) банкротства организации – застройщика и посредников.

 10.   Проверка договора и безопасность взаиморасчетов.

 Договор, который Вы заключаете, необходимо читать очень внимательно. В нем должны содержаться все существенные условия: подробные данные Продавца и Покупателя, точное описание объекта договора – квартиры, цена квартиры, порядок расчетов и др. Передача квартиры и расчетов за нее оформляется актом приема-передачи, распиской в получении денежных средств. В целях безопасности передачи денежных средств арендуют индивидуальный банковский сейф (банковскую ячейку) или оформляют аккредитив (но реже).

 

Чтобы покупка квартиры не обернулась судебным спором, обращайтесь за помощью квалифицированных юристов: адвокат Калиничева Елена Сергеевна, которая специализируется в области жилищного права, поможет Вам проверить юридическую чистоту сделки и избежать неприятных последствий.

 

e-mail: advokat-uk@mail.ru

сот. 89852374343.